代开租赁发票，租赁合同约定包含税费的租金一定划算吗？

　　公司租赁个人房产的情况下，一般需要公司到税局代开发票，而房东要求的租金为扣除相关税费后的净租金，即原本需要房东承担的增值税、附加税费、房产税、个税等转嫁给承租方公司承担。这种情况下，合同如何约定对公司更有利呢?

合同约定不含税费租金

　　合同约定不含税租金(这里的税指房东应承担的所有税款)的情况下，公司到税局代开发票，缴纳的相关税费不得在企业所得税前扣除，因为此类税款纳税义务人是出租方而非承租方，属于企业与取得收入不相关的成本费用支出，不得在企业所得税前扣除。

合同约定含税费租金

　　保证房东收到的租金收入不变的情况下，经过推算，将合同中租金改为包含相关税费的租金，公司到税局代开发票，按照包含相关税费的租金开具增值税发票，这样处理，缴纳的相关税费可以通过租金的形式在税前扣除，但由于计算相关税费的基数变大，缴纳的相关税费金额会有所增加。

　　举例：

　　甲公司(一般纳税人，非小微企业)向张某租赁一套住房，合同约定年租金为8万元，代开发票的相关税费由甲公司承担，张某取得租金收入为净租金8万元。若改为含税租金，应为多少，账务及税务分别如何处理?

　　合同约定年租金为8万元，相关税费甲公司承担，即约定的租金为不含税费租金，先计算公司代开发票需要缴纳的税款合计：

　　甲公司虽然为一般纳税人，代开增值税专用发票的情况下，缴纳多少增值税抵扣多少增值税，但是由于缴纳的增值税大于0，需要额外再缴纳附加税费，所以公司承担税费的情况下，代开专票并不划算。甲公司选择代开普通发票的情况下，根据《关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2021年第5号)，分摊后月租金不超过15万元的，免征增值税。增值税免了，以增值税税额为计税依据的附加税费也就免了。

　　房产税，其他个人出租住房，按4%税率计算，同时根据六税两费减半征收的优惠政策，房产税可以享受减半优惠，应缴纳的房产税=80000×4%×50%=1600元。

　　根据《国家税务总局关于廉租住房经济适用房和租房租赁有关税收政策的通知》(财税2008年第24号)文规定，个人出租住房，免征印花税及城镇土地使用税，个人所得税减按10%税率计算缴纳。

　　需要缴纳的个人所得税=(租金收入-相关税费-相关费用)×10%=(80000-1600)×(1-20%)×10%=6272元(租金超过4000元，扣除费用为租金扣除税费后的20%，租金不超过4000元的，扣除费用为800元)。

　　合计需要缴纳税款=6272+1600=7872元，实际租金支出为87872元，此部分税费不得在企业所得税前扣除，汇算清缴时需要做纳税调增处理。

　　账务处理：

　　预付房租：

　　借：预付账款 80000

　　贷：银行存款 80000

　　代开发票缴纳税款：

　　借：管理费用/营业外支出 7872

　　贷：银行存款 7872

　　按月分摊房租：

　　借：管理费用 6666.67

　　贷：预付账款 6666.67

　　修改合同条款，将租金改为包含税费的租金(X)，推导过程如下：

　　需要缴纳的房产税为：X×4%×50%;

　　个税：(X- X×4%×50%)×(1-20%)×10%

　　税后净租金=80000=X- X×4%×50%-(X- X×4%×50%)×(1-20%)×10% 推出X=88731.14元到税局代开发票综合税款为=8731.14元，实际含税租金支出88731.14元。与约定不含税租金相比，考虑所得税的影响，综合降低 8871.14×25%-(88731.14-87872)=1358.65元。

　　账务处理：

　　预付房租时：

　　借：预付账款 88731.14

　　贷：银行存款 80000

　　其他应付款——代开发票税费 8731.14

　　支付代开发票税费：

　　借：其他应付款——代开发票税费 8731.14

　　贷：银行存款

　　每月分摊房租，确认成本费用时，也是按照88731.14进行分摊。

　　若甲公司属于小微企业，年度应纳税所得额不超过100万元，适用2.5%(12.5%×20%)的企业所得税税率，租金约定含税费金额与约定不含税费金额相比，综合成本实际并不划算，反而会使得企业的实际综合成本降低8871.14×2.5%-(88731.14-87872)=-637.36元，即实际综合成本反而增加，约定不含税费的租金金额对于企业更有利。

　　综上可以看出，房东要求净租金收入，由公司承担相关税费的情况下，企业属于非小微企业的，将税费计入到租金中，即合同约定含税费租金对企业更划算;企业属于小微企业的情况下，约定含税费的租金并非一定划算，需要进一步测算，税前扣除少交的企业所得税能否覆盖租金增加而导致的相关税费增加金额。